三张“大饼”陆续铺开，黄埔东南角仍是价值洼地？

Original 冰尾一角黄埔生活汇 2022-11-17

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最近，老黄埔楼市好生热闹，三大旧改盘接连加推。然而，这股热潮却止步于龙头山和广州绕城高速，与西边的沿江CBD相比，老黄埔东部的楼市温度颇有骤冷的迹象。

（图源/百度地图）

某个本地媒体杜撰了一个词叫“龙头山的神秘力量”，小编也猜不透其中意味。不过，以龙头山为分界线，老黄埔确实有种被一分为二的感觉，东边的穗东、夏园、南岗乃至云埔沧联周边，在近年黄埔区的城市规划中似乎没什么存在感，以至于被街坊调侃为“被遗忘的角落”。

八年三张“大饼”，角落阴影将褪去？

作为广州开发区的创业地，西区、东区及其周边的工业色彩一直很浓厚，产城居混合，居住环境较差。

（西区实景图，图源/720yun，摄/孔生小屋ALEX）

其实，黄埔东南片区并非完全没有利好规划，上个月《广州穗港智造合作区建设实施方案》刚以“粤大湾区〔2021〕2号”文号正式印发，将与香港科技研发、工业设计、航运物流、金融服务等先进产业加快融合发展，打造千亿级智能制造产业集群。

按照实施方案，合作区总面积56.39km²，目前官方尚未给出范围图，只有文字描述：“北至广园东路-开源大道、南至珠江、西至广州绕城高速、东至黄埔区界”。

（穗港智造合作区范围图猜测，以官方后续公布为准）

其中，西区将建设智能制造合作园区，云埔工业区将升级为科技创新合作园区，而两个园区之间的社区则定位为优质宜居生活社区。通俗来说，就是南北两个产业区搭配中间一个居住区，跟目前所涉及各街道的产业升级和旧改规划相吻合。

然而，长期以来广园快速路就彷如老黄埔和萝岗的分隔线，并且云埔工业区又属于科学城，与其说云埔工业区和老黄埔东部、西区关系密切，倒不如说科学城才是它的“亲爹”。所以说，穗港智造合作区对老黄埔东部、西区的意义更大，毕竟云埔工业区还有科学城的红利照顾。

（云埔工业区，图源/720yun，摄/粤A房产资讯）

不管怎样，穗港智造合作区确实是横跨了科学城、临港经济区。你没看错，临港经济区有一部分也在穗港合作区的范围内，这要追溯到2019年5月，黄埔临港经济区（南片）控制性详细规划征询公示，广州绕城高速-黄埔大桥以东（西区除外）也被纳入临港经济区。要知道，一开始第二CBD并不包括老黄埔东部。

（早期的广州第二CBD范围图）

（临港经济区最新范围图）

不过，即便被纳入临港经济区，老黄埔东部主打的依然是生活居住功能。为什么说“依然”呢？因为早在2013年、新黄埔区尚未成立之前，这里就有黄埔滨江新城的规划，被定位为广州东部高品质生态宜居城区。随着两区合并和临港经济区的规划，滨江新城在官方新闻出现得越来越少，只在一些楼市广告中偶有提及。

（2013年黄埔滨江新城规划图）

从滨江新城到临港经济区，再到穗港智造合作区，八年间总共有三张“大饼”落到老黄埔东部和西区，规划有重合也有改变。然而，在很多街坊看来：“这大饼画得有点虚”，毕竟实际建设的速度实在不快，临港经济区和穗港智造合作区的建成还任重道远。

地价直逼黄埔顶峰，楼市不温不火？

尽管城市规划的落地速度较慢，但老黄埔东部的地价却是不遑多让，最典型的就是今年年初，穗东街庙头村附近东风化工厂、黄埔化工厂宅地的天价出让，两宗地块最终成交的楼面价都突破2.7万/㎡，差点把长岭居中冶地王拉下宝座。

（地块航拍位置，图源/广东旧改）

为何这两宗地块能拍出如此高价呢？主要还是因为城市规划愿景所产生的拉力，临港经济区、穗港智造合作区终究能带来一些利好的落地，比如在建的5号线东延段，地块附近就设有庙头路站。再加上老黄埔多年“无地可拍”，基本只能靠三旧改造才能释放出少量宅地，物以稀为贵，拍出高价也是难免。

（5号线东延段站点图）

地价已然“崛起”，但房价能不能爬高？如果爬高又能否物有所值呢？这还得看后续各项配套规划和周边旧改的建设进度。

客观来说，近几年黄埔东南角的楼市确实比不上其他板块的热闹，这很大程度上也受区域货量的影响。纵观南岗、穗东、夏园周边，近两年在售的一手住宅只有一个富力新城，其他的要么是公寓，要么已售罄，区域市场存在一定空白。

富力新城原名“富力悦禧城”，属于笔村旧改的商品房项目，小编之前也曾现场踩盘。犹记得2016年富力悦禧城一期开卖时，一位同事“托关系”才拿到认筹名额，彼时还挺抢手的。恰值2017年地铁13号线开通，周边房价迎来涨价潮，但是再往后就渐成强弩之末了。

（富力新城沙盘，摄/冰尾一角）

据坊间传闻：“富力悦禧城改名，主要是因为卖得不好”。查阅阳光家缘网可知，富力新城二期（盈禧花园）开卖一年多来，去化率大概54%，销售成绩确实一般，远不如老黄埔的富颐、城光那般火爆。

（图源/阳光家缘）

当然，楼盘卖得好不好受到多种因素影响，像富力新城的最大短板就是远离地铁，再加上笔村旧改推进略慢，短期内居住环境难以改善……

总之，区域内唯一一手住宅整体价值中庸，其他可选楼盘又太少，城市面貌和配套有待完善，购房者自然会选择其他更具潜力的板块，而不愿入手黄埔东南角片区。上门的购房者过少，又谈何楼市热度高呢？

板块配套升级中，难题是再工业化？

当然，随着三旧改造的铺开，黄埔东南片区目前已有破旧立新的趋势，庙头、南湾、夏园、宏岗、沙步、笔村、南岗……多个旧村改造均已签约启动，理论上未来将释放大批商品房入市。

（南岗南片近日改造启动，图源/微社区e家通活力南岗）

同时，板块的交通配套也在逐渐升级中，除了上文提到的地铁5号线东延段，串联老黄埔东部和科学城的有轨电车2号线也在持续施工，虽然很多街坊经常吐槽有轨电车缺点太多，但这里短期内并没有南北走向的地铁，客观来说有轨2号线聊胜于无。此外，还有规划中的25、28号线，不过这些线路具体站点还未官宣，暂不做过多评论。

目前，黄埔东南片区已有南岗万达、万科里等新商场开业，但总体过于分散，其他商场要么老旧无人气，要么是小规模的社区商业，板块整体商业氛围杂乱低端。按照《广州市黄埔区广州开发区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》，老黄埔东部将打造南岗、西区两个商圈，配合旧改带来的商业更新，区域商业能否涅槃且看后续成果。

（老黄埔东部商业网点布局图）

总之，黄埔东南片区的生活配套确实有升级迹象，除了交通、商业，医疗和教育方面也有更新计划，比如广州市第十二人民医院黄埔分院落址南岗、各旧改项目规划多所新学校等等。

但是，诚如上文所述，黄埔东南片区的产城居混合问题太过明显，这里最大的发展难题不是生活配套，而是经济的再工业化，以及如何协调好产业与居住的平衡关系。

为什么是再工业化而非去工业化呢？其实，这正是穗港智造合作区所提出的要求，再工业化强调的是企业的就地智能化转型，既不同于简单粗暴的产业搬迁、关停，也不同于过往只触及皮毛的整治改造，它要求的是以科创力量全方位、深层次的更新换代。

老黄埔东部和西区的产业转型难度无疑是巨大的。一方面，这里原先的经济太过依赖重工业，高能耗且多污染，又临近黄埔港，生产和交通方面的噪音、灰尘、废气等环境问题突出，比如黄埔火电厂的第三根烟囱至今未拆卸。

（黄埔火电厂，图源/广州日报）

另一方面，大部分企业、工厂偏向于产业链下流的制造业，整体发展陈旧，旧厂、低效闲置物业和土地资源利用不充分，企业转型身子沉重，本身又实力欠缺难以自行改造。对它们来说，想要完成再工业化明显力有不逮，需要政府投入大量时间和资金、资源加以扶持。

所以说，穗港智造合作区的产业升级是一个很漫长的过程，转型需要有耐心。在这个过程中，周边旧改又如火如荼，民众对居住环境的改善要求日益强烈，如何让经济和城市尽可能同步完成更新，高效、快速促进经济的去污染化，这是黄埔东南片区需要重视的一个问题。

编者按

黄埔东南片区在以往的发展中确实问题颇多，区域价值难以媲美黄埔其他板块，总的来说主要是工业时代遗留下太多难题。在黄埔区全方位发展科创实业的当下，这些难题的解决、工业区的产业智能化显得尤为重要。

（图源/广州日报）

随着城市更新和产业升级规划的提出，黄埔东南一带也开始焕发出新的活力。虽然整体进展还不快，但只要各种规划能有效落地实施，实打实地开展城市配套建设，相信黄埔东南片区也能迎来新的崛起。